マンション建替えの基礎知識
マンションのこれからを考える
高経年マンションの再生の選択肢や、建替えする場合の流れについて、メリット・デメリットともにご紹介します。
マンション再生手法の検討
マンションの再生手法は、主に「改修」「建替え」が考えられます。
東急株式会社は、お住まいの皆さまの想いに耳を傾けつつ建物の状況に合わせ、再生手法の比較検討のお手伝いをいたします。
改修
エレベーターの設置や耐震補強等により建物全体の性能を改善します。
- メリット：仮住まいが不要な場合がある・既存の建物を残すことができる
- デメリット：専有部は更新されない・建替えと比べ短期的な性能維持に留まる
- 決議要件：区分所有者かつ議決権の4分の3以上の賛成（特別決議）
※耐震性が不足する建物の耐震改修については管理規約が定める普通決議
建替え
改修だけでは解決しきれない建物の老朽化による問題を根本的に解決します。
- メリット：最新の仕様や設備となり居住性が向上する・新築となるため販売時の競争優位性が向上する
- デメリット：仮住まいが必要・経済的な負担が大きい場合がある
- 決議要件：区分所有者かつ議決権の5分の4以上の賛成（特別決議）
※敷地売却決議の場合は敷地利用権の持分価格の5分の4以上の賛成も必要
※団地の場合は各棟の区分所有者および議決権の3分の2以上の賛成も必要
建替え手法の検討
「建替え」という方向性での再生が決まったら、様々な建替え手法の中からより適切なものを検討します。
マンション建替え円滑化法に基づく手法
| 方式 | 権利変換方式 | 敷地売却方式 |
|---|---|---|
| 建築主体 | 建替組合※ | 買受人（ディベロッパー） |
| 特徴 | 区分所有者にてマンション建替組合を設立し、行政の認可を受けて各種手続きを進め、建替える | 区分所有者にて敷地売却組合を設立し、行政の認可を受けて敷地をディベロッパーに売却する |
| メリット |
・一定の条件を満たした場合、円滑化法に基づく緩和を受けることができる ・従前権利を再建マンションに確実に移行できる |
・マンション以外（商業ビル等）への建替えも可能 ・区分所有者以外の権利者（借家人等）の同意が不要なため、権利変換方式に比べ合意形成の負担が軽減される |
| デメリット |
・行政の認可を受けながら進めるため、事業期間が長くなる傾向がある ・原則50㎡以上の住戸の計画とする必要がある ・再建マンションにて得られる権利は、従前権利と同じものに限られる（借家権を所有権に変更することなどはできない） |
・行政から耐震性の不足等による「特定要除却認定」を取得する必要がある |
※組合施行方式の場合
建替え事業の流れ
1.準備段階
マンションの再生検討を提起する
2.検討段階
再生の選択肢を選択する
3.計画段階
建替えに関する具体的な検討を行う
4.実施段階
建替えを円滑化法の手順に則り実施する
任意手法
| 方式 | 等価交換方式 |
|---|---|
| 建築主体 | ディベロッパー |
| 特徴 | 従前にお持ちの権利と、再建マンションの権利を等価で交換する |
| メリット |
・円滑化法における各種手続きが不要なため、建替えの事業期間を短縮できる可能性がある ・マンション以外（商業ビル等）への建替えも可能 ・50㎡未満の住戸の計画も可能 |
| デメリット |
・建替えに参加する地権者様全員とディベロッパーとの個別契約が必要（大規模マンションには不向き） ・抵当権（ローンの返済等）がある場合、抹消する必要がある |
建替え事業の流れ
1
権利者様全員が、土地建物の権利をディベロッパーに売却
2
ディベロッパーが新しいマンションを建設
3
従前地権者様にて、等価の住宅を買い戻し
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